Дискуссия о том, можно ли строить в Петербурге мансарды, идет не первый год. КГИОП обдумывает регламент их обустройства в историческом центре. По редкому адресу, где сооружается мансарда, нет конфликтов с жителями. Тем интереснее услышать мнение человека, который уже более десяти лет занимается такими проектами. Андрей Мыльников возглавляет ассоциацию «Мансарды Петербурга» и одноименную компанию, на счету которой — десяток реконструированных зданий.

Наверное, я выскажу парадоксальную мысль: в Петербурге, если есть возможность не строить мансард, их и не надо строить. Я практически целиком разделяю позицию КГИОП и Совета по охране культурного наследия, что заниматься такими проектами можно лишь в исключительных случаях, соблюдая все требования по охране памятников и панорам города.

Строителям мансард за прошедший год довелось услышать много негативных отзывов. Не скрою, было приятно, что в числе редких удачных примеров эксперты назвали наш объект — мансарду на доме 29 по ул. Блохина. В сентябре мы получили разрешение от администрации Петроградского района на ввод объекта в эксплуатацию.

Надо сказать, что этот адрес — классический случай, где мы полностью следовали схеме прохождения документов и взаимоотношений с различными инстанциями и, само собой, жильцами дома.

Как и требует Жилищный кодекс, мы обсудили свои планы с общим собранием собственников и заручились поддержкой 75%. (Конечно, важным обстоятельством стало то, что уже на начальном этапе двое из них захотели приобрести квартиры в предполагаемой мансарде и стали дольщиками.)

Мы рассказали жителям, что намерены сделать, чтобы улучшить состояние дома и их квартир. И полностью выполнили свои обещания: привели в порядок фасады, поменяли трубы, отремонтировали квартиры, взяли шефство над малоимущими гражданами. То есть в сооружении мансарды должен быть обязательно и градостроительный, и социальный смысл — без этого проект обречен на провал, на конфликты, о которых часто приходится слышать. Неудивительно, что городские власти пока настороженно относятся к этой теме. Так, зарегистрировать права собственности на мансарду cейчас можно только в судебном порядке. Но такая практика уже отработана и признана юридически верной.

Я надеюсь, что отношение к строительству мансард все-таки изменится. В рамках Ассоциации мы разработали документ, регламентирующий действия застройщика, который намерен получить разрешение на строительство мансарды. Его рассмотрели в районных администрациях и рекомендуют инвесторам придерживаться этих цеховых правил (см. ниже).

Если говорить о цифрах: сооружение мансарды площадью 560 кв. м обошлось нам в $1000/кв. м (цены 2007 года), затраты на улучшения дома — $200/ кв. м, еще около $200/кв. м — на проектирование и получение всех необходимых документов. Рентабельность проекта — 15%.

Сейчас наши специалисты подготовили предложения по реконструкции типовых зданий во Фрунзенском и Кировском районах, которые направлены на рассмотрение в Жилищный комитет. По расчетам, себестоимость строительства мансард на таких домах обойдется сегодня примерно в 47 000 руб./кв. м.

Положение о порядке выдачи задания на реконструкцию многоквартирных домов с устройством мансард (на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома)

Основанием для надстройки существующих многоквартирных домов вне зависимости от количества (доли) помещений Санкт-Петербурга (государства) является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Проведение собрания регламентируется положениями 6-й главы Жилищного кодекса РФ.

Разрешительная градостроительная документация регламентируется ГК РФ, законами Санкт-Петербурга.

1. Основные требования собственников помещений многоквартирных домов при подготовке проектной документации:

Улучшение архитектурной среды:

- разработка проекта на основании заданий, выданных в установленном порядке;

- согласование проектной документации, проведение экспертной оценки архитектурного обоснования и проекта в целом.

Требования к выполняемому комплексу работ:

- улучшение технического состояния зданий;

- компенсация износа строительных конструкций и инженерных систем;

- перекладка или реконструкция инженерных сетей, благоустройство территории;

- неотделимые улучшения общего имущества дома (ремонт фасадов и лестничных клеток и др.);

- выполнение работ по энергосбережению;

- выполнение мероприятий, обеспечивающих экономию инженерных ресурсов после окончания реконструкции;

- ремонт в помещениях собственников, проживающих на верхних этажах.

2. Основные требования собственников при производстве строительно-монтажных и ремонтных работ:

- производство работ по проекту, прошедшему согласования и экспертизу;

- обеспечение безопасности для проживающих граждан и сохранности их имуществ;

- применение технологий строительства, исключающих негативное влияние на прочностные характеристики и свойства зданий;

- исключение из строительного процесса тяжелого строительного оборудования и подъемных механизмов грузоподъемностью выше 500 кг;

- выполнение комплекса ремонтных работ, которые требуются в соответствии с заключением по обследованию многоквартирных домов.

3. Основные требования граждан-собственников при подготовке исполнительной документации после окончания ремонтных и строительно-монтажных работ:

- актов испытаний смонтированных конструкций и инженерного оборудования, сертификатов на применяемые материалы и оборудование;

- паспортизация инженерных систем;

- паспортизация фасадов зданий.





  •