Мансарды вне закона
Корреспондент «Пятницы» узнавала, как иркутянину можно построить мансарду над своей квартирой
А не построить ли мне мансарду, задумалась я, давно уже заглядываясь на капитальное кирпичное сооружение, пристроенное к дому на улице Красных Мадьяр. В сущности, это даже не мансарда, а полноценный второй этаж. А совсем недавно мое воображение поразила роскошная мансарда в знаменитой «тридцатке» на Карла Маркса. Если можно другим, значит, можно и мне. Ведь это быстро, красиво и экономичо. В общем, сплошная романтика и чудесный вид на город.
Квартира ваша, а крыша — нет
Так или примерно так рассуждают тысячи иркутян, живущих на последних этажах многоквартирных домов. Ведь жить хочется нормально, по-человечески, а цены на жилье даже на вторичном рынке достигли запредельного уровня. Приходится искать альтернативные варианты. Использовать чердак — идея на первый взгляд кажется весьма привлекательной. К тому же если строить не из кирпича, а из стальных конструкций, то соответственно затраты многократно сокращаются. Специалисты говорят, что переоборудовать чердак обойдется раза в три дешевле, чем покупать те же метры на вторичке.
И вот я, руководствуясь логикой кота Матроскина из «Каникул в Простоквашино» (если потолок мой, то, значит, и пустота над ним тоже моя), пришла к руководителю отдела выдачи разрешительной документации Комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Ирине Юрьевне Худяковой с вопросом:
— Хочу построить мансарду! Можно?
— Нет, — с ходу поумерила мой пыл Ирина Юрьевна, — мы сразу откажем. Как выяснилось, до 2004 года действовало постановление мэра об урегулировании порядка переустройства и реконструкции жилых и нежилых помещений, а также мест общего пользования в жилых домах в Иркутске (от 10.12.97 г.). Согласно этому документу, нужно было пройти длительную цепочку различных согласований, но в принципе это было реально. Администрация Иркутска сама была заинтересована, чтобы люди улучшали жилищные условия.
Однако потом вышел новый Градостроительный кодекс, который практически поставил крест на мансардном строительстве для жителей многоквартирных домов. Согласно ему помещения, где находятся инженерные коммуникации, относятся к общей долевой собственности владельцев всех приватизированных квартир, а при создании ТСЖ — переходят в пользование товарищества. По словам Ирины Юрьевны, законно оформить мансарды удалось только тем собственникам, которые успели сделать это до принятия нового закона. С его введением правовая база реконструкции жилых зданий радикально изменилась. Сейчас решение о реконструкции (с пристройкой и надстройкой) принимает общее собрание собственников многоквартирного дома.
А как же сталинский ампир?
Ирина Худякова привела несколько примеров незаконных мансард: на Сухэ-Батора, в доме, где находится «Блинная», в доме на Карла Маркса, 30 (та самая роскошная мансарда, на которую я положила глаз), и мансарда на улице Фридриха Энгельса в недавно выстроенном доме. У их хозяев нет правоустанавливающих документов. И всем им грозит снос. Хотя до сноса все же, думаю, дело не дойдет, есть у меня такое предчувствие.
История мансарды в знаменитой сталинке на улице Карла Маркса замечательна во многих отношениях. Во-первых, по словам Ирины Худяковой, г-жа Ф. — владелица этого сооружения построила ее, не имея соответствующих разрешений. Во-вторых, мансарда раскинулась не только над квартирой г-жи Ф. но и над двумя соседними квартирами. Таким образом, жилплощадь мансардовладелицы увеличилась в одночасье аж в три раза (134 метра!). Очень даже недурно. И, в-третьих, жильцы квартир, оказавшихся под мансардой, подали на г-жу Ф. в суд.
С последним не очень понятно. Почему жильцы квартир, над которыми развернулось строительство, никак не отреагировали? Народ ведь у нас такой, что бдят за соседями и днем и ночью. Тут недавно знакомая делала перепланировку, так сразу прибежали бабушки и потребовали предъявить разрешение. Благо оно было. А тут практически целый этаж воздвигли — и молчок.
Где же активная жизненная позиция, которой всегда славились совсем не простые жители «тридцатки»? Оказалось, что на первом этаже находятся офисные помещения и их сотрудникам нет никакого дела до верхних этажей, на втором и третьем этажах квартиры сдаются в аренду, соответственно временным жильцам тоже «по барабану». На последних этажах квартиры были выставлены на продажу и пустовали. Так что строй хоть застройся. И если учесть, что из металлических конструкций строить очень быстро, то г-же Ф. удалось очень скоро реализовать проект. При этом надо учесть, что дом на Карла Маркса — это для Иркутска все равно что «Дом на набережной» для Москвы. Сталинский ампир — это раз; история дома — это два; и традиции — это три.
Удивительно, как такое вообще стало возможным на центральной улице! Как могла появиться пристройка, которая практически разрушила единый архитектурный облик здания. Ведь там все так замысловато было построено: какие-то анфилады, балконы, портики. А тут бац — и практически хай-тек. И все это в одном отдельно взятом доме. Вообще-то это называется попранием канонов архитектуры.
Впрочем, дальше у хозяйки мансарды возникли сложности, ведь одно дело построить мансарду, но ее необходимо узаконить. Ведь какой прок от самостроя. В любой момент могут прийти и заставить снести незаконную постройку. Г-жа Ф. приходила в Комитет по управлению Правобережным округом, хотела задним числом ввести ее в эксплуатацию, но получила решительный отказ. Затем одну из квартир, оказавшихся жертвой нелегальной мансарды, купила гражданка Г. которая естественным образом возмутилась и подала на самовольную застройщицу в суд. Решение пока не вынесено, но нетрудно догадаться, что закон будет на стороне гражданки Г.
Мансарда на Сухэ-Батора над «Блинной» также до сих пор не введена в эксплуатацию. Собственники этой мансарды подали по этому поводу в суд на администрацию города, но безрезультатно. У них также проблемы с соседями: те жалуются, что в ходе строительных работ им перекрыли вентиляцию. Похожая история и в жилом доме на улице Фридриха Энгельса. Там мансарда расположена над квартирой другого собственника. И спроектирована таким образом, что ванная находится под спальней, а кухня над детской. Нетрудно догадаться, что хозяева квартиры, расположенной под мансардой испытывают большие неудобства. Шум льющейся воды не дает нормально отдыхать. По словам Ирины Худяковой, хозяева написали исковое заявление в суд с требованием принудить владельцев мансарды к сносу.
Снос угрожает практически всем владельцам незаконных мансард. Естественно, они пытаются их узаконить, но сегодня после введения нового кодекса это практически невозможно сделать.
А если по закону?
— Так что же получается, у меня нет никаких шансов?— спрашиваю я.
— Нужны правоустанавливающие документы на земельный участок, — говорит Ирина Худякова. — Потому что чердак относится к общедомовой территории. Из нее выделяется часть общей площади чердачного помещения, а для получения разрешения на реконструкцию чердака необходимо иметь правоустанавливающие документы на часть общего придомового земельного участка. Это требование статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Однако пока таких прецедентов в Иркутске не было, так как правовая база не отработана. Чтобы получить правоустанавливающие документы, нужно организовать ТСЖ (товарищество собственников жилья). Естественно, все квартиры в доме были приватизированы. Затем нужно получить согласие всех без исключения жильцов дома. Далее заказать проект, затем этот проект должна рассмотреть государственная вневедомственная экспертиза и т. д.
Желание заиметь себе два метра чердака у меня отпало уже на первом этапе. Организовать ТСЖ! Получить одобрение всех без исключения жильцов дома! Это значит — нужно обойти всех и каждого, уговаривать бабушек, дедушек, которые привыкли по старинке, чтобы все было государственное и лучше — бесплатное. И обязательно найдутся такие соседи, которые будут категорически против. Просто из вредности, дескать, с чего это ты вдруг такая шустрая на наш чердак покушаешься. Или потребуют денежную компенсацию. Так что по закону построить мансарду вряд ли получится.
— Градостроительный кодекс ставит людей в жесткие рамки. Может быть, какие-то изменения в законодательстве произойдут, — подытоживает Ирина Юрьевна Худякова, — но сейчас вот так.
А если пиратским способом?
Ну и ладно, скажет читатель. Ну и что, что нельзя получить разрешение или узаконить самострой? Можно построить потихоньку и жить. Все пиратские мансарды в Иркутске стоят себе спокойно, и никто их сносить не собирается (пока! — Авт.). Да, но разве это жизнь, радости от этого мало, ведь незаконную постройку нельзя продать, передать по наследству, подарить. При этом нужно еще постоянно отражать атаки соседей, которые забросают вас судебными исками. Кто даст гарантию, что в один прекрасный день к вам не придут с постановлением о сносе? И все, пропали ваши денежки. Так что строить мансарду самовольно дело рискованное.
