Проектирование и строительство мансарды. Состав документации.

Май 2012 года

Обустройство мансард в чердачных помещениях позволяет существенно увеличить полезную площадь здания, не прибегая к дорогим и длительным процедурам реконструкции и надстройки новых этажей.

В статье мы расскажем о порядке разработки и согласования рабочего проекта мансарды в Санкт-Петербурге. Обращаем Ваше внимание, что в настоящее время (по состоянию на май 2012 года), реально построить мансарду толкьо в здании, где мало собственников (в жилом или нежилом здании), в идеале только один собственник. Только в этом случае возможно избежать трудностей с получением согласия совладельцев (подробнее про эти трудности смотрите нашу статью «Обустройство мансард в чердачных помещениях кондоминиумов » от 20 июня 2011 года.

Непосредственно сам процесс строительства мансарды (от получения разрешения на строительство до сдачи МВК) мы опишем в следующей статье.

Строительство мансарды выгодное дело, требующее незначительных инвестиций и приносящее быструю отдачу. Иногда мансарды делают 2-х этажными (если позволяет высотный регламент и требования КГиОП), что наиболее интересно с точки зрения прибыльности проекта.

Законодательные и градостроительные нормы требуют выполнения стандартного комплекса работ при проектировании и согласовании мансард, который включает в себя много документации и согласований.

Разработка проекта мансарды обычно выполняется в четыре этапа:

  1. Сбор ИРД (исходно-разрешительной документации);
  2. Разработка и согласование эскиза (стадия ПП);
  3. Разработка рабочей документации (стадия Р);
  4. Согласование рабочей документации;

Ниже мы рассмотрим, какие документы и работы надо выполнить, для получения разрешения на строительство мансарды.

#1 Сбор исходных данных (ИРД)

Мы приводим для вас максимально полный перечень документов, которые необходимы для начала работ по проектированию мансарды. В каждом конкретном случае, пакет документов может немного отличаться по составу от нашего списка (уменьшаться), но основные документы, необходимые для начала проектирования нами перечислены:

    Правоустанавливающие документы на строение и землю (какие есть). Иногда для этого может потребоваться сформировать ЗУ ; Действующие технические условия (договора на: электроснабжение; отопление; водоснабжение и канализацию; газоснабжение и т. п.); Дейстующий договор на мусороудоление; Результаты экологических изысканий (обычно достаточно анализов на уровень шума, радиации (чердачное помещение), пробы на химическое обследование (места под парковки); Градостроительный план ЗУ полученный в КГА. Получение Градплана дело не простое. Подробнее смотрите раздел Градостроительный план или статью «Получаем градостроительный план земельного участка »; Архитектурно - реставрационное задание КГИОП (если это памятник архитектуры или справка, что не является памятником архитектуры). Для получения согласия КГиОП иногда надо выполнить историко-культурную экспертизу; Топографическая съемка прилегающей территории в М 1:500 в пределах проектирования стройгенплана (зарегестрированная в ГГС КГА и действующая - подробнее смотрите статью "Топографическая съемка для ППТ (трест ГРИИ и все, все, все) "); Инвентарные планы всех этажей реконструируемого и примыкающих зданий по данным ПИБ (получает заказчик); Схему генплана дома по данным ПИБ. Если всей этой документации у заказчика на руках нет, то необходимы натурные замеры спец. приборами (нивелирами, теодолитами, рулетками) всего здания – это трудоёмкие работы; Технический паспорт дома; Техническое обследование несущих конструкций здания на предмет возможности проектирование мансарды. Это обязательное требование; Обследование дымоходов и вентканалов; Согласие районных властей на реконструкцию (своего рода АПЗ). Иногда это полезно получать уже разработав эскиз; Задание Заказчика на проектирование мансарды, с указанием основных требований к составу и расположению оборудованию и отделке помещений;

Некоторые из перечисленных документов есть у Заказчика по определению, некоторые можно заказать бесплатно, а некоторые придётся заказывать в специализированных организациях и комитетах за деньги. Обычно сбор ИРД занимает 1,5-2,5 месяца.

#2 Разработка эскиза (Стадия "ПП")

Проектирование мансарды выполняется в одну стадию, но перед рабочим проектированием есть этап, когда для конкретизации пожеланий заказчика, проектировщик выполняет прорисовку будущей мансарды. Обычно это делается максимально наглядно, и включает в себя:

  1. Аннотация с основными объемно-планировочными показателями и краткими пояснениями;
  2. Фасады, поэтажные планы, разрезы;
  3. Расчет инженерных нагрузок (тепло, э/э, вода и т. п.);
  4. Трехмерная компьютерная визуализация мансарды (3D - модель);

На этом этапе заказчик согласовывает основные инженерные и архитектурные решения. На следующей стадии проектирования они реализуются в рабочие чертежи. Подробнее о стадии ПП вы можете прочитать в разделе «Эскизный проект ».

#3 Разработка рабочей документации (Стадия "Р")

Состав рабочей документации регламентирован и в общем виде показан в разделе «Рабочий проект ». Несомненно, при проектировании мансарды есть свои особенности по соcтаву проектной документации, что мы и хотим показать. Практически, состав проектной документации для мансарды включает в себя:

  1. Пояснительная записка (полная);
  2. Раздел ГП (планировочной организации земельного участка на котором стоится дом с мансардой)
  3. Раздел АР (Архитектурные решения);
  4. Разработка раздела КР (Конструктивные решения, обычно КМ и КЖ);
  5. Раздел инженерного оборудования. Включает в себя:
    • Подраздел ВК (водопровод и канализация);
    • Подраздел ОВ (отопление и вентиляция);
    • Подраздел ЭО (электроснабжение и освещение);
  6. Раздел ООС (охрана окружающей среды);
  7. Раздел ПОС (проект организации строительства на период разборки конструкций и нового строительства). Обычно включает в себя:
    • стройгенплан ( с согласованием в ГИБДД);
    • календарный план работ;
    • проект благоустройства;
  8. Проект регламента обращения со строительными отходами (в урезанном виде). Вам не нужно буде учитывать его в КПООСе и заключать договор на вывоз отходов, если мусора мало;
  9. Разработка раздела ГО и ЧС (обычно выполняется специализированными компаниями на основании исходных данных проектировщика и задания на проектирование МЧС);
  10. Разработка раздела пожаротушения (Мероприятия противопожарной безопасности);
  11. Расчеты инсоляции и КЕО (в проектируемых помещениях и окружающей застройке);
  12. Разработка раздела «Защита от шума»;

Вот такой объём проектной документации. И это вне зависимости от площади мансарды – 100 м2 или 5000 м2. Объём документов неизменный, только меняется глубина проработки разделов и объём бумажных папок…

#4 Согласование проекта и получение разрешения на строительство/реконструкцию.

Разрабатываемый проект мансарды проходит согласования в ряде комитетов Администрации Санкт-Петербурга и района. Основные места согласования мы приводим ниже:

  1. КГА + Главный архитектор города (ГС 3.1);
  2. КГиОП (если здание памятник архитектуры);
  3. СЭС (районная + экспертиза);
  4. Департамент по охране окружающей среды;
  5. КБДХ ;
  6. ГИБДД;
  7. УГПН ;
  8. МЧС (получение технического задания на разработку раздела ГО и ЧС);
  9. КЭиИО (согласование инженерных нагрузок если возрастают);
  10. КПООС ;
  11. Администрация района (Территориальное управление);
  12. Эксплуатирующая организация;
  13. Прохождение МВК;

Подробнее о работе и задачах указанных комитетов и ведомств вы можете узнать на странице нашего сайта, где перечислены "основные комитеты строительной отрасли ".

Компания "Питер Девелпомент" выполнит для Вас весь комплекс работ по проектированию и согласованию мансарды, расположенной на территории Санкт-Петербурга и ЛО.

Если у Вас есть желание построить мансарду, обращайтесь к нам, и мы поможем реализовать ваш проект, окажем необходимые консультации, поможем собрать ИРД и выполним все работы по проектированию и согласованию мансарды.

Звоните в наш офис или оставьте заявку на сайте, заполнив форму обратной связи .

Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент " При перепечатке ссылка обязательна.


    		•